Definição:

A manutenção predial é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes operacionais, a fim de atender às necessidades e a segurança de seus usuários.

A responsabilidade principal da manutenção é do proprietário do imóvel ou de seu representante legal, o síndico, que poderá delegar as atividades de manutenção para empresas por contratos de manutenção ou diretamente com profissionais especializados e qualificados (manutencista, zeladores/gerentes, engenheiros, técnicos e arquitetos).

“Para que a manutenção obtenha resultados, é fundamental a implantação de um programa que contemple o planejamento das atividades”.

O programa anual de manutenção deve ser específico para cada edifício, considerando os sistemas aplicáveis e as recomendações estabelecidas no Manual de Uso, Operação e Manutenção das áreas comuns e privativas (quando houver). Deve considerar as diretivas da norma ABNT NBR 5674 e orientações das normas específicas dos sistemas, além das recomendações dos fabricantes.

A manutenção pode ser:

• Preditiva: é aquela baseada na análise e supervisão prévia do funcionamento de sistemas, equipamentos e máquinas, através do monitoramento e inspeções periódicas com prazos Ela identifica falhas com a antecedência necessária, evitando quebras ou danos maiores. Esse tipo de manutenção ainda é pouco aplicado no país, apesar de representar uma economia financeira.
  
  

Alguns exemplos:

Revisão de cabos e roldanas de elevadores, com vida útil definida;

Revisão de cabos e roldana de portões, com vida útil

• Preventiva: é aquela efetuada com o objetivo de reduzir a probabilidade de falha de um sistema ou Ela é realizada de forma programada e periódica.

Alguns exemplos:

Revisão de elevadores, bombas, portão, gerador, alarmes, CFTV e SPDA;

Aperto de quadro de elétrica;

Limpeza, poda e adubação de jardim;

Limpeza de ralos, drenos e calhas.

• Corretiva: São todos os serviços necessários para o imediato restabelecimento do funcionamento de um sistema ou equipamento, após a quebra ou Esse tipo  de manutenção é a que gera mais transtornos e custos.
  
  

A falta de manutenção predial tem reflexos danosos para as edificações, causando perda ou deficiência no desempenho de seus sistemas, equipamentos e máquinas reduzindo sua vida útil. Além disso, pode desvalorizar o imóvel e colocar em risco a segurança dos usuários.

Relacionamos, a seguir, os sistemas abordados neste Guia Prático de Operação e Manutenção:

• Sistema estrutural;
• Sistema hidráulico;
• Sistema hidráulico – especificidades sobre bombas;
• Sistema de prevenção e combate a incêndio;
• Pressurização de escada de emergência;
• Sistema de instalações elétricas;
• Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA);
• Sistema integrado de segurança;
• Sistema de iluminação;
• Instalação de gás;
• Fachada;
• Cobertura;
• Sistema de esquadrias;
• Impermeabilização;
• Elevadores;
• Grupo gerador;
• Paisagismo;
• Playground;
• Piscinas;
• Sauna;
• Portões;
• Calçadas.

Os sistemas contemplados foram divididos em 5 subtítulos:

• Descrição do Sistema;
• Componentes do Sistema;
• Cuidados de Uso;
• Manutenção Preventiva;
• Normas Técnicas e legislações aplicáveis.

Esse trabalho tem como objetivo apresentar um passo a passo e como fazer a manutenção de edifícios, voltado para síndicos e gestores prediais.

A intenção é reforçar a importância sobre a necessidade da efetiva realização de um programa de manutenção preventiva em condomínios, com a documentação das ações.

Quer saber mais consulte o nosso núcleo de manutenção predial dentro de nossa empresa de facilidades. Temos um trabalho para auxiliar seu prédio.